Å selge bolig kan være både spennende og lønnsomt, men det er også viktig å kjenne til reglene for skatt ved salg av bolig. Mange blir overrasket over at en gevinst på salget kan være skattepliktig, mens andre igjen slipper helt unna skatt – dersom visse vilkår er oppfylt.
I denne artikkelen forklarer vi når du må betale skatt ved salg av bolig, hvordan skattefri boliggevinst fungerer, og hva du bør passe på for å unngå feil i skattemeldingen.
Når du selger en bolig for mer enn du kjøpte den for, har du en gevinst. Denne gevinsten kan være skattepliktig, avhengig av hvordan du har brukt boligen og hvor lenge du har eid den.
Skatten på boliggevinst er en kapitalinntekt, og satsen for 2025 er 22 prosent. Det betyr at dersom du selger med en gevinst på 500 000 kroner, og gevinsten er skattepliktig, må du betale 110 000 kroner i skatt.
For at du skal slippe å betale skatt på gevinst ved salg av bolig, må to hovedvilkår være oppfylt:
Du må ha eid boligen i minst ett år før salget.
Tidsrommet regnes fra datoen du overtok eiendommen (skjøtet ble tinglyst eller du flyttet inn), til datoen du inngår avtale om salg.
Du må ha brukt boligen som din egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før du selger.
Det holder at du faktisk har bodd der – du trenger ikke å være folkeregistrert på adressen, men folkeregistreringen brukes ofte som dokumentasjon.
Du kjøpte en leilighet i januar 2022, flyttet inn samme måned og selger den i mars 2025.
Siden du både har eid og bodd i boligen i mer enn ett år, blir gevinsten skattefri.
Dersom ett av vilkårene ikke er oppfylt, må du betale skatt på gevinsten.
Du har eid boligen i mindre enn ett år.
Du ikke har bodd i boligen selv (for eksempel brukt som utleie).
Du har bodd i boligen kortere enn 12 måneder de siste to årene.
Boligen er en fritidsbolig eller sekundærbolig du ikke har brukt selv.
Skattepliktig gevinst beregnes slik:
Salgspris – (kjøpesum + salgsomkostninger + påkostninger) = gevinst
Salgspris: 4 000 000 kr
Kjøpesum: 3 500 000 kr
Meglerhonorar og tinglysing: 50 000 kr
Påkostninger (for eksempel nytt bad): 100 000 kr
→ Skattepliktig gevinst: 350 000 kr
22 % skatt av 350 000 kr = 77 000 kr i skatt
Dersom du selger med tap, kan du få fradrag i skattemeldingen. Tapet beregnes på samme måte som gevinst, men føres som et fradragsberettiget tap.
Dette kan redusere skatten du betaler på annen inntekt, men bare dersom salget ville vært skattepliktig ved gevinst.
Har du bodd i boligen og oppfylt kravene for skattefritak, får du heller ikke fradrag ved tap.
For fritidsboliger (for eksempel hytte eller feriehus) gjelder egne regler.
Gevinsten blir skattefri hvis du har:
Eid fritidsboligen i minst 5 år, og
Brukt den som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene.
Hvis ikke disse vilkårene er oppfylt, må du betale skatt på gevinsten etter samme prinsipp som for bolig.
Dersom boligen har vært brukt til utleie, og du ikke selv har bodd der, vil salget normalt være skattepliktig.
Utleieboliger regnes som formuesobjekter som du ikke bruker selv, og du får derfor ikke unntak fra skatt på gevinst.
Har du for eksempel leid ut hele leiligheten gjennom flere år og selger med gevinst, må du betale 22 % skatt på gevinsten.
Ja – selv om gevinsten er skattefri, må du føre salget i skattemeldingen.
Skattemyndighetene krever at du oppgir salgspris, kjøpesum, kjøps- og salgstidspunkt, og eventuelle kostnader.
Skatteetaten bruker dette til å kontrollere at du faktisk oppfyller vilkårene for skattefritak.
Du finner egen seksjon i skattemeldingen for “salg av bolig, fritidsbolig og tomt”.
Glemmer å dokumentere botid.
Husk å lagre strømregninger, postadresse, folkeregistrering og andre bevis på faktisk opphold.
Regner ikke med påkostninger.
Kostnader til varige forbedringer (som nytt kjøkken eller bad) kan trekkes fra gevinsten.
Blir overrasket over skatt på arvet eller gave-overtatt bolig.
Ved arv eller gave overtar du avdødes inngangsverdi, og gevinst ved senere salg kan derfor bli skattepliktig.
Vær tidlig ute med å samle dokumentasjon.
Noter nøyaktige datoer for kjøp, innflytting og salg.
Be gjerne en advokat innen skatterett gjennomgå salget før du sender inn skattemeldingen.
Det kan spare deg for både tid og penger dersom Skatteetaten stiller spørsmål i etterkant.
Dersom du er i tvil om vilkårene for skattefritak, eller du har solgt bolig som delvis er utleid eller arvet, kan det være smart å kontakte en advokat med erfaring innen skatterett og eiendom.
En advokat kan hjelpe deg å:
beregne riktig skattepliktig gevinst,
føre salget korrekt i skattemeldingen,
og sikre at du ikke betaler mer skatt enn nødvendig.
| Situasjon | Skatt på gevinst? | Krav |
|---|---|---|
| Solgt egen bolig du har bodd i > 12 mnd | ❌ Nei | Eier- og botidskrav oppfylt |
| Solgt bolig eid < 1 år | ✅ Ja | Eierkrav ikke oppfylt |
| Utleiebolig / sekundærbolig | ✅ Ja | Ikke egen bruk |
| Fritidsbolig eid og brukt 5 av 8 år | ❌ Nei | Vilkår oppfylt |
| Tap ved salg av skattepliktig eiendom | Fradrag | Kun hvis gevinst ville vært skattepliktig |
Du må betale skatt ved salg av bolig dersom du ikke har eid og bodd i boligen lenge nok.
Oppfyller du både eier- og botidskravet, er gevinsten skattefri, men husk at salget likevel skal oppgis i skattemeldingen.
Er du usikker på om du må betale skatt, lønner det seg å ta kontakt med en advokat innen skatterett og eiendom for en gjennomgang før du leverer skattemeldingen.